מערכת הציפיות ההדדיות בין יזם לבעלי דירות

פרויקט תמ"א 38, הוא למעשה, מוצר/שירות שיזם מספק לבעלי דירות בבית משותף. השירות מתבטא בפעילות הנדסית אשר מוגבלת בזמן.

מטרת הפעילות ההנדסית היא לחזק את מבנה הבית המשותף ובדרך לשפץ את הבניין ואת התשתיות שלו (על פי תמ"א 38 - 1), או להרוס את הבניין ולבנות מחדש בית העומד בדרישות תקן 413 (על פי תמ"א 38 - 2). פעילות כזו מערבת שחקנים שאינם, בהכרח, אנשי מקצוע (ובתוכם, בעלי הדירות והדיירים) ולכן אין הם, בהכרח, בקיאים בפרטים הטכניים (בהיבטים, הנדסיים ומשפטיים).

באופן בסיסי, השחקנים הם בעלי אינטרסים מנוגדים, לכאורה. מהסיבה הזו, ההיבט האנושי עלול להיות מסובך הרבה יותר מההיבטים ההנדסיים. לפיכך, האתגר העיקרי של פרויקט תמ"א 38 הוא להפוך את קבוצת השחקנים שמתגבשת, בהדרגה, לבעלי אינטרסים משלימים ומשותפים כדי לצמצם את ניגודי האינטרסים ביניהם.  הקשבה והכלה של ניגודי האינטרסים (בדומה לתהליכי גישור​) עשוי לבנות שיתופי פעולה שיסייעו לסיים את הפרויקט לשביעות רצון המעורבים...

מספר המעורבים בתהליכי תמ"א 38 הוא רב. ככל שמספר המעורבים גדול יותר, גדל גם מספר קשרי הגומלין בין המעורבים השונים ומסיבה זו גדלה מורכבות הפרויקט.

באופן עקרוני, היזם מנהל את הדינמיקה בהיבטים ההנדסיים והמשפטיים. פרויקט נורמטיבי מנוהל על ידי מנהל פרויקט ומערכת אבטחת איכות (בלתי תלויה) מפקחת על פעילות הביצוע.

פרויקט תמ"א 38 הוא דוגמא קלסית של תלות הדדית, כפי שיתבטא בתיאור בעלי העניין. לצורך העניין נדרש למפות, תחילה, הן את בעלי העניין המעורבים בתהליך והן את מערכות הציפיות של כל אחד מהם. למידע זה נודעת חשיבות גדולה מכיוון שבעלי העניין העיקריים מושפעים ומשפיעים האחד על התנהגותו של האחר. 

מחזור החיים של פרויקט תמ"א 38 מתחיל בתהליך החתמת בעלי הדירות על טופס הסכמה עקרונית המעיד על הסכמה בלתי מחייבת) לביצוע פרויקט תמ"א 38 תוך כדי מתן הרשאה לפתרונות Win3 להתחיל ללוות את חברי נציגות בעלי הדירות ולסייע בידם לקדם את הפרויקט בתהליכי היערכות בעלי הדירות ובתהליכי ההיערכות התמאית

בשלב הראשון נבחר מתאם, אשר עבר הסמכה מקצועית בחברת פתרונות Win3 והוא אשר מקיים את הפגישות הראשונות עם חברי הנציגות (או עם אחד מבעלי נכס בבית המשותף, אשר יזם את הפרויקט). המתאם מנחה ומכוון את חברי הנציגות, בשלבים, על פי הנסיבות, לאורך כל מחזור החיים של פרויקט תמ"א 38 החל בגיבוש הראשוני של הרעיון וכלה בסיום שנת הבדק.

שכר טירחת עו"ד

ציפיות ממקומות חנייה

ציפיות מהתנהגות היזם

מערכת הציפיות מהיזם

השוואת הצעות יזמים

ציפיות מלוח זמנים ריאלי

ציפיות לאפס מיסוי לבעלי דירות

ציפיות מתהליכי פרויקט תמ"א

ציפיות מהפיקוח

ציפיות היזם - רווח כלכלי

דו"ח אפס

מהן הציפיות הנכונות מעורך דין שמלווה פרויקט תמ"א 38

תמורות לדיירים

ציפיות בעל נכס סרבן

מה עלויות פרויקט תמ"א 38 מבחינת דיירי הבניין