התחדשות עירונית - תכנית מתאר ארצית מספר 38

חברת  פתרונות Win3  הקימה קבוצה

של   אנשי   מקצוע  בעלי  ידע  וניסיון

רב שנים בתכנון וביצוע של פרויקטי תמ"א 38.

כל אנשי המקצוע אשר משתפים פעולה עם פתרונות Win3 לצורך תכנון בנייה ופיקוח של פרויקטי תמ"א 38, מחויבים לכל הסעיפים במסמך עקרונות אשר ניסחנו.

מסמך העקרונות מגדיר את נורמות ההתנהגות של כל המעורבים בפרויקט.

מטרתנו היא לספק לכם, בעלי הדירות, מענה מקיף על הצרכים והציפיות שלכם לקראת ובמהלך ביצוע הפרויקט עד לסיום שנת הבדק!

נציג של חברת פתרונות Win3 (המתאם) מלווה את נציגות בעלי הדירות החל מתהליך ההתארגנות הראשונית ועד שנה לאחר קבלת טופס האכלוס (טופס 4). תהליך הליווי והייעוץ יכול להמשך שנים אחדות...

מטרת הליווי היא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות, בתהליכי קבלת ההחלטות שלכם ובשלבי הבנייה והאישורים השונים.

בחרנו שלא לייצג יזמים וקבלנים, למרות שאנו משתפים פעולה עימם. שיתוף הפעולה מתקיים על בסיס כל סעיפי מסמך העקרונות.

נציגות בעלי הדירות בוחרת אנשי המקצוע שיממשו את הפרויקט שלהם, ובכלל זה את היזם והקבלן, לצד עורך הדין והמפקח ההנדסי והבטיחותי (שמייצגים את בעלי הדירות).

נציגות בעלי הדירות תבחר באנשי המקצוע השונים - בהנחיית המתאם.

היזם יממן את כל עלויות הפרויקט, ובכלל זה את שכר הטרחה של כל אנשי המקצוע שתבחרו.

 

תכנית תמ"א 38 פותחת בפני חלק מתושבי מדינת ישראל חלון הזדמנויות מדהים: מתנות בשלושה תחומים במכה אחת. את המתנות ניתן להשיג באמצעות שיתוף פעולה בין גורמים אחדים - מדינת ישראל, הרשויות המקומיות, יזמי נדל"ן ובעלי דירות המתאימות לקריטריונים מסוימים. המתנות שיכולים לקבל הן:

מתנה ראשונה: הגברת ההגנה על חיים ורכוש

  • באמצעות חיזוק קונסטרוקטיבי (מבני) של הבניין;

  • באמצעות ממ"ד - מקלט שנבנה בתוך מעטפת הדירה.

מתנה שנייה: שדרוג רמת החיים 

א. כאשר הנסיבות מכתיבות ניצול תמ"א 38-1, שדרוג רמת החיים מתבטא ב:

  • הוספת חדר בתצורה של ממ"ד;

  • הוספת מרפסת שמש;

  •  הוספה או חידוש מעלית;

  • חידוש תשתיות הבית המשותף;

  • שיפוץ חזות הבניין.

ב. כאשר הנסיבות מאפשרות ניצול תמ"א 38-2, שדרוג רמת החיים מתבטא ב:

  • דירה חדשה במקום זו הישנה.​

מתנה שלישית: הגדלת ערך נכסי הנדל"ן (במאות אלפי שקלים לדירה) - פועל יוצא של שתי המתנות הראשונות.

ואנו שואלים: כמה שנות עבודה נדרשות לכל אחד מאיתנו כדי לחסוך סכום כזה של כסף? ** לרכישת שלוש מתנות כאלה מכספנו הפרטי?

והמחיר שבעלי הדירות נדרשים לשלם? כשנתיים של חוסר נוחות יחסית. 

כדי להבין את מלוא משמעויות הנושא, התבוננו בתרשים המוצג בהמשך. הקליקו על כל אחד מהמלבנים כדי לקבל פרטים נוספים, כולל סרטוני וידאו. מומלץ להיכנס לפרטים בהדרגה, לפי סדר המספרים - תחילה 1 (למה תמ"א) וכלה ב-14 (תיאום פעילות פרויקט תמ"א 38).

פרויקט תמ"א 38 הוא מקרה קלסי של פעילות רב מערכתית אשר מושפעת מהתנהגות המעורבים השונים, בגלל ניגודי אינטרסים (לכאורה) שעלולים לפגוע באפקטיביות וביעילות עבודת התכנון והבנייה. מהסיבה הזו, חברת פתרונות Win3 פיתחה מערכת של עקרונות, מתודולוגיה ייחודית ועיסוק חדש בשם מתאם פעילות. במהותו, מתאם הפעילות ממוקד באינטרסים של בעלי הדירות תוך הבנת מערכת האילוצים של השחקנים האחרים.

מתאם פעילות תמ"א 38 הוא מקצוען אשר התמחותו היא התנהגות אנושית - בעל רקע בפסיכולוגיה וסוציולוגיה ** אשר הוכשר כיועץ ארגוני **  לתפקיד הייחודי של מתאם פעילות תמ"א 38.

​חיזוק בתי דירות מספק רווח לשחקנים העיקריים, בתנאי שהחמדנות של אחד מהם לא תפר את המאזן האינטרסנטי העדין שביניהם. לפיכך, הצלחה של פרויקט תמ"א 38 תלויה בנכונות של כולם לוותר בטווח הקרוב כדי להרוויח בטווח הארוך יותר - כל צד בתחומו. במקרה של תמ"א 38-1:

  • בעלי הדירות מוותרים על נוחות בתקופת הבנייה או על גובה שכר הדירה שהם יכולים לגבות בתקופת הבנייה;

  • הדיירים שממשיכים לגור בדירותיהם, בתקופת הבנייה, מוותרים על נוחות זמנית אך משלמים שכר דירה מופחת;

  • היזם נדרש לעלויות בנייה גבוהות יותר מהמקובל בבנייה רגילה כי העבודה מתבצעת בשטח מאוכלס וצפוף. שירות הלקוחות יהיה עמוס יותר;

  • המדינה מוותרת על מיסים בטווח המיידי;

הערה: האתר נמצא בתהליכי בניה ולכן הפרטים החסרים יושלמו בהדרגה. משמעות הצלמית משמאל היא שהמידע מהצלמית עד סוף הדף - בתהליך עריכה...               

בהצלחה בפרויקט הרווחי ביותר שלנו, תושבי ישראל במעמד הביניים...

פרויקטי תמ"א 38 כוללים תהליכים מורכבים וממושכים בעלי ממספר אלמנטים עיקריים:

  • ניהול בסביבה רב מערכתית;

  • תקשורת בינאישית מורכבת במיוחד עם אוכלוסיות מגוונות של בני אדם ומוסדות, המחייבת אינטליגנציה רגשית ברמה גבוהה;

  • תהליכי בנייה בתנאים שונים מהתנאים הקיימים באתרי בנייה סטנדרטיים;

  • תהליכי פיקוח מורכבים (בנקאיים, הנדסיים, בטיחותיים, משפטיים וניהוליים).

התהליכים האנושיים בכל שלבי התהליך, הופכים להיות מורכבים ברמה שמקטינה את הסיכוי להתחיל פרויקטים ולעיתים אף לסיים את התהליך במלואו, לשביעות רצון המעורבים.

פרויקט תמ"א 38 נמשך שנים אחדות ומחייב אורך רוח לצד ארגון ותיעוד מתמשכים הן על ידי היזם והקבלן והן על ידי בעלי דירות בבית המשותף ונציגיהם. 

פתרון המדינה, באמצעות תמ"א 38 הוא מקרה קלסי אשר מתאים לגישת Winwinwin Challenge. שלושת השחקנים העיקריים ברשת הערך של תמ"א 38 הם בעלי הדירות, היזם/הקבלן והמדינה.​ 

מכאן נובע הצורך בשיתוף פעולה עם מתאם פעילות תמ"א 38 מקצוען. 

ליזמים ולבעלי דירות מוצעת דרך שונה של שיתוף פעולה. יזמים ובעלי דירות אשר יסכימו לעבוד על פי עקרונות קפסולת הליווי של פתרונות Win3, יחתמו על הסכם שיתוף פעולה מחייב אשר יכשיר את הקרקע למימוש פרויקט תמ"א 38 בצורה מהנה, מועילה ונושאת רווחים לכל המעורבים.

 

חישוב גס להגדלת ערך דירה שהשתתפה בפרויקט תמ"א 38

על פי הערכות שמאים:

  • תוספת ממ"ד מעלה את ערך הדירה ב-10% עד 15%;

  • מרפסת שמש מעלה את ערך הדירה ב-5% עד 7%;

  • תוספת מעלית לקומות הגבוהות (קומה 3 אליה היו עולים במדרגות) מעלה את ערך הדירה ב-10% עד 15%;

  • חניה צמודה רשומה בטאבו (בעיקר אם לא הייתה לפני ביצוע פרויקט תמ"א 38) מעלה את ערך הדירה ב-5% עד 10%;

  • השבחת המראה החיצוני של הבניין מעלה את ערך הדירה ב-5% עד 7%.

בסך הכול עולה ערך הדירה

בין   1.1X1.05X1.1X1.05X1.05=1.4  - עלייה של 40%

לבין 1.05X1.07X1.15X1.1X1.07=1.5 - עלייה של 50%

אם מחיר הדירה היה מליון שקלים לפני התהליך, הרי מחיר הדירה עשוי לעלות בין 1,400,000 ל-1,500,000 ש"ח

לדברי שמאי המקרקעין ראובן שם-טוב, ניתן לנתח דוגמה של דירת 3 חדרים באזור הצפון הישן של תל-אביב ששוויה נאמד לפני מימוש פרויקט תמ"א 38 ב-2,450,000 שקלים (על פי שווי שוק של כ-41,000  שקלים למ"ר). בסיום פרויקט תמ"א 38 - 2 (הריסה ובנייה) יושבח שווי הדירה בכ-1,100,000 שקלים (עלייה של כ-45% בערך הדירה, יחסית למחיר המקורי,  ע"פ הטבלה משמאל:

(מקור: כלכליסט, מאי 2016)